|
Anwaltskanzlei Kiehm Tel. 089- 3233620 |
÷ |
Rechtsanwalt Christof Kiehm Sonnenstr.1 (Stachus) 80331 München |
Mietrecht:
_______________________________________________________________________________________________________
_______________________________________________________________________________________________________
Kündigung
/ Ende des Mietverhältnisses:
------------------------------------------------------------------------------
Kündigung
/ Ende des Mietverhältnisses:
-------------------------------------------------------------------------------
außerordentliche
<---> ordentliche Kündigung
Von
wenigen Fällen Befristung u.ä. abgesehen endigt ein Mietverhältnis durch
Kündigung, entweder vom Vermieter oder vom Mieter.
Dabei
wird wiederum zwischen der sog. ordentlichen Kündigung und der sog. außerordentlichen
Kündigung unterschieden
außerordentliche
Kündigung
Die
außerordentliche fristlosen Kündigung ist normalerweise nur möglich, wenn für
eine der Parteien (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Mietverhältnisses
auch nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann
<----Unzumutbarkeit
der Fortsetzung.
Dabei
sind die Umstände des Einzelfalles, insbesondere das Verschulden zu
berücksichtigen –vgl. im Detail § 543 BGB. Wichtigster Anwendungsfall davon ist
der Zahlungsverzug
des Mieters mit einem nicht unerhalblichen Teil der Miete für zwei
aufeinanderfolgende Mietzahlungen oder mit einem Gesamtrückstand von zwei
Monatsmieten –vgl. im Detail unbedingt § 543 BGB.
Schon
aus diesem Grund ist mit einer vermeintlich berechtigten Mietminderung „auf eigene Faust“
äußerste Vorsicht angezeigt. Allerdings gibt es auch bei Zahlungsverzug in
begrenztem Rahmen die Möglichkeit, die Kündigung durch nachträgliches Zahlungen wieder
unwirksam werden zu lassen, doch schließt dies ersten die normale ordentliche
Kündigung nicht zwingend aus und zweitens wäre dies „ein Spiel mit dem Feuer“.
Ein
weiterer wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen
Unzumutbarkeit sind schwere Entgleisungen, also insbesondere
Beleidigungen, vorsätzliche Beschädigungen der Mietsache u.ä. Auch wenn bei
einem Streit zwischen Mieter und Vermieter die Emotionen durchaus hochkochen
können, so sollte man sich egal ob Vermieter oder Mieter unbedingt beherrschen.
Eine grobe Beleidigung wäre so zynisch das klingt, fast schon ein Geschenk für
den anderen um endlich zu kündigen.
ordentliche Kündigung: kürzere Kündigungsfristen auch für Altmietverträge für
Mieter
Bei
einer ordentlichen
Kündigung muss zwischen Kündigung durch den Vermieter und den Mieter
unterschieden werden. Dabei ist eine Kündigung von Mieterseite aus, von der
Sache her in den allermeisten Fällen ziemlich unproblematisch; Schwierigkeiten
kann es aber bei der Kündigungsfristdauer u.ä. geben; hier hat der
Gesetzgeber erst in jüngster Zeit die Rechte der Mieter in ganz erheblichen
Maße gestärkt; grundsätzlich kann er nunmehr spätestens am dritten Werktag zum
Ablauf des übernächsten Monats kündigen –vgl. insoweit unbedingt § 573c BGB.
Bis im Jahre 2001-verlängerten sich die Kündigungsfristen nach 5, 8 und 10
Jahren jeweils um drei Monate. Vielfach wurden in Altmietverträgen auch die damaligen
gesetzlichen Kündigungfristen übernommen, stimmen aber mittlerweile heute nicht
mehr mit der Realität überein; deswegen kein blindes Vertrauen in Ihren Mietvertrag, er
enthält eventuell veraltete nicht mehr geltende Klauseln.
ordentliche Kündigung durch Vermieter:
Von
ganz besonderer Relevanz sind dagegen die ordentliche Kündigung von
Vermieterseite. Hier schlägt sich die sog. soziale Komponente des Mietrechts durch. Der
Vermieter kann grundsätzlich eine Wohnung „nicht einfach so“ kündigen, weil er sich vom
Mieter trennen möchte; vielmehr bedarf es besonderer Gründe für eine ordentliche
Vermieterkündigung; dabei ist der wohl wichtigte Fall die sog. Eigenbedarfskündigung;
d.h. weil er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen o.ä. benötigt.
Aber auch dort ist der Mieter nicht vollkommen schutzlos, sondern er
kann gegebenenfalls z.B. wegen unzumutbarer Härte. widersprechen. In diesem
Zusammenhang sind komplizierte Fristen und Formalien zu beachten, mit denen
nicht leichtfertig umgegangen werden darf. Sowohl Mieter wie Vermieter sollten
in einer solchen Situatin juristisch gut informiert sein.
---------