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Anwaltskanzlei Kiehm Tel. 089- 3233620 |
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Rechtsanwalt Christof Kiehm Sonnenstr.1 (Stachus) 80331 München |
Mietrecht:
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Schönheitsreparaturen:
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Schönheitsreparaturen
/ Kleinreparaturen:
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keine Regelung im Gesetz
....auch
wenn nach der gesetzlichen
Grundkonzeption eigentlich der Vermieter für die volle
Instandhaltung der Mietwohnung verantwortlich ist und damit auch für die
Durchführung von Schönheitsreparaturen, so muss sich in nahezu allen
Mietverrägen der Mieter zu deren Übernahme verpflichten. Vereinbart wird dies
üblicherweise in den AGBs –dem Kleingedruckten. Durch die Rechtsprechung u.ä.
sind dieser Praxis aber auch Grenzen gesetzt worden....-->
zum einen hinsichtlich
des Umfangs
...die
eigentlichen Schönheitsreparaturen beziehen sich nur auf die Beseitigung von abnutzungsbedingten
Verschlechterungen des Aussehens der Wohnung, also in erster Linie
gehört dazu das Tapeziere/Streichen der Wände, Heizkörper, und Fenster u.ä. Das
Reinigen das Teppichbodens gehört hingegen nicht dazu. Hinsichtlich der Türen
muss sauber unterschieden werden. Alle Innentüren gehören dazu, während die
Wohnungseingangstür nur mit der Innenseite dazu zählt, d.h. bei einer
Mietwohnung muss der Mieter die Außenseite nicht streichen.
zum anderen hinsichtlich
des zeitlichen Abstand / starre Regelungen unzulässig
....üblicherweise
wird vereinbart, dass die Reparaturen nach Art der Räume verschieden
–Wohnzimmer, Bad, Flur in einem
bestimmten zeitlichen Abstand –3,5,7 Jahre u.ä.- durchgeführt werden.
Dies ist auch zuläsig, solange es sich nicht um eine sog. starre Regelung handelt; d.h.
eine Klausel, die unabhängig von der tatsächlich erfolgten Abnutzung ohne
Ausnahmemöglichkeiten die Durchführung zwingend vorschreibt. Leider
gibt es noch sehr viele Mietverträge ohne eine entsprechende Ausnahmeklausel.
Deshalb schauen Sie sich Ihren Mietvertrag genau an; findet sich eine
entsprechende starre Regelung so ist nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs grundsätzlich die komplette Übernahmeverpflichtung von
Schönheitsreparaturen unwirksam.
Praxis:
Schönheitsreparaturen erst beim Auszug
Meist
kommt es allerdings nur selten vor, dass vom Vermieter während eines
Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt werden.
Relevant wird das Thema aber beim Auszug, bei der Abnahmebesichtigung, da wird
dann genau hingeschaut, ob es noch Grund zu Beanstandungen gibt. Einige Vermieter
sind dann gerne bereit auf etwaige Nachbesserungen zu verzichten, wenn sich der
Mieter mit dem Pauschalangebot
eines von ihm (Vermieter) ausgewählten Handwerkers einverstanden
erklärt. ---->
teure Bequemlichkeit
......ein
solches Angebot sollte man allerdings nicht vorschnell aus reiner Bequemlichkeit
akzeptieren. Dazu besteht normalerweise kein Anlass; verpflichtet ist man als
Mieter nur etwaige unterlassene Schönheitsreparaturen noch rechtzeitig
nachzuholen d.h. vor vertragsmäßigen Ende des Mietverhältnisses eventuell sogar
bis zum Einzug des Nachmieters. Dies kann durch den Mieter selber geschehen
aber auch durch einen vom Mieter beauftragte (günstigen) Handwerker.....--->
möglichst frühzeitige
Abnahmebesichtigung
.....deshalb
sorgen Sie dafür, dass soweit es sich zeitlich hinkriegen lässt, die
Abnahmebesichtigung gleich nach Ihrem Auszug erfolgt; so haben Sie notfalls
immer noch die Möglichkeiten kleinere Beanstandungen bis zum Einzug Ihres
Nachmieters selber auszubessern.
Noch
besser ist es natürlich sich mit seinem Nachmieter abzustimmen; vielleicht will er gar
nicht wie im Mietvertrag vorgesehen weiße Wände haben, sondern möchte ohnehin
nach individuellen Geschmack neu streichen oder tapezieren. In solchen Fällen
lässt sich oftmals eine unkonventionelle Einigung erzielen, damit wird der
Vermieter in aller Regel auch einverstanden sein....--->
Kleinreparaturen:
....von
Schönheitsreparaturen zu unterscheiden ist eine sog. Übernahmeverpflichtung von
Kleinreparaturkosten von Bagatellschäden. Erstens ist dort der Mieter nicht
verpflichtet die Reparaturen selber durchzuführen, vielmehr muss er nur in
engen Grenzen die Kosten übernehmen und zweitens sind folgende Dinge
Voraussetzung für eine solche Kostenübernahme...--->.
Voraussetzungen für
Kostenabwälzung von Kleinreparaturen
....es
muss klar
im Mietvertrag geregelt sein für welche Geräte genau die Klausel gilt; es muss
sich um Geräte handeln die nur dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind;
also in der Regel Installationsgeräte wie Amaturen oder bspw.
der Rollladen. Es darf sich tatsächlich nur um eine Reparatur handeln, die Neuanschaffung
fällt nicht darunter. Ganz wichtig ist, dass es sich nur um Bagatellschäden
handeln darf. Liegen die Reparaturkosten darüber so ist der Mieter überhaupt
nicht zur Kostenübernahme verpflichtet. Der Mieter ist auch dann nicht zur
Übernahme verpflichtet, wenn im Mietvertrag ein zu hoher Einzelfallbetrag
zugelassen ist. Die Grenze wird derzeit bei ca. € 75,00 angesetzt. Der
Bundesgerichtshof passt diese Grenze mehr oder weniger unregelmäßig den
steigenden Lebenshaltungskosten an. Darüber hinaus dürfen die
Kleinreparaturenkosten pro Jahr nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen
<–-- Höchstgrenze
pro Jahr.
Wichtig:
Die Kleinreparaturklausel gilt natürlich nur für Schäden, die ohne
Verschulden des Mieters entstehen. Werden bspw. infolge von
Fahrlässigkeit Teile der Wohnung beschädigt, so haftet der Mieter natürlich
ganz normal und ohne Obergrenze.
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